Sempre più persone, pur non vivendo condizioni di povertà estrema, non riescono ad acquistare o affittare un’abitazione dignitosa. Il disagio abitativo assume connotazioni nuove rispetto alle forme estreme di povertà a cui si rivolge il sistema dell’Edilizia Residenziale Pubblica, coinvolgendo fasce sociali costituite da nuclei familiari prevalentemente monoreddito o single impoveriti.
A quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma, dalla fine degli anni Novanta, con il trasferimento delle competenze alle Regioni e la chiusura del fondo Gescal, la politica abitativa italiana, ha perso il sostegno diretto dello Stato frammentandosi.
In un contesto dominato dalla proprietà, la locazione rimane marginale, aggravando la scarsità di alloggi accessibili, con il rischio che le imprese del territorio non riescano a trattenere le risorse umane di cui necessitano.
Il disagio abitativo
La stima del disagio abitativo prodotta da Nomisma, misurato dall’incidenza del canone o della rate del mutuo sul reddito, restituisce una quota pari al 15,5% del totale delle famiglie italiane, di cui circa 1,5 milioni in situazione ‘acuta’ o ‘grave’.
Il disagio investe maggiormente le famiglie che vivono in affitto rispetto a quelle proprietarie, che rappresentano il 78% del totale delle famiglie in una situazione di disagio.
Il sovraffollamento che si è determinato sul segmento della locazione imprime una nuova spinta ai canoni, che crescono del +3,5% su base tendenziale, con un picco dei contratti per studenti, che segnano addirittura il +9,5%.
Canoni di locazione: l’incidenza sui redditi
L’incidenza del canone pagato sul reddito del locatario supera il 30% nel Nord-Ovest (31%), il 34% al Centro e il 41% al Sud e Isole, ma per dimensione coinvolge i comuni di oltre 200.000 abitanti (38%).
“In questi ultimi anni la diminuzione del potere di acquisto dei redditi ha comportato un aumento dell’onerosità delle spese per l’abitazione nei bilanci familiari, aggravando il problema dell’affordability – commenta Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio -. Sul mercato degli affitti, il costante aumento della domanda, dovuto all’esiguità dell’offerta disponibile, sta esercitando una pressione al rialzo sui canoni di locazione, che mal si concilia con le risorse di cui le famiglie dispongono. Questo sta rendendo alcuni territori e aree metropolitane inavvicinabili per un crescente numero di persone”.
Sono 4,5 milioni gli immobili lasciati vuoti
Per far fronte alla carenza di abitazioni sociali in locazione, il primo passo sarebbe quello di creare condizioni in grado di favorire la re-immissione sul mercato di almeno una parte dei circa 4,5 milioni di immobili vuoti o sottoutilizzati. Nel 2025 la quota di famiglie-proprietarie che prevedeva di dare in locazione le proprie abitazioni con affitti tradizionali è scesa al 10,5% a beneficio la formula dell’affitto breve/turistico.
Quanto allo sviluppo di progetti di Edilizia Residenziale Sociale in locazione permanente, perché risultino vantaggiosi per gli operatori privati si dovrebbe intervenire con leve di natura finanziaria, fiscale o urbanistica. In caso contrario, sarà sempre più marcato l’orientamento a produrre edilizia destinata alla vendita sul libero mercato a scapito della locazione a canoni accessibili.